Не по соседcки

История со строительством многофункционального комплекса "Минск-Сити", похоже, завершится международным скандалом. Власти Белоруссии заявили, что контракт на реализацию мегапроекта с российской нефтегазовой компанией "Итера" будет расторгнут. Президент республики Александр Лукашенко не раз выражал недовольство темпами стройки, а в январе и вовсе предложил "Минск-Сити" китайским инвесторам. Россияне же считают, что проект уже стал убыточным, и, как выяснилось, еще до заявления главы государства не исключали возможности отказа от стройки.

О том, что белорусские власти пришли к выводу о необходимости расторжения контракта с "Итерой", пресс-служба Александра Лукашенко сообщила в середине февраля. Белорусская сторона особо подчеркнула, что у нее есть ряд предложений от зарубежных инвесторов, рассмотрением которых она и намерена заняться. Глава Мингорисполкома Николай Ладутько подчеркнул, что наладить отношения с новыми инвесторами планируется в кратчайшие сроки. При этом, по его словам, менять условия реализации проекта в Минске не планируют.

Решение о разрыве партнерских отношений никак нельзя назвать неожиданным. Глава государства неоднократно критиковал российского застройщика, выражая недовольство медленными темпами работ, сложностями с оформлением земли (выноса с территории застройки авиаремонтного завода) и неспешным освоением инвестиций (по данным властей, сейчас вложено всего около 0,5 процента от заявленного объема). Кроме того, президент подчеркивал, что девелоперу созданы максимально комфортные условия работы, в частности, он освобожден от прокладки инженерных сетей и имеет разнообразные льготы.

В январе, когда о желании отказаться от сотрудничества с "Итерой" официально еще не было объявлено, Лукашенко предложил поучаствовать в строительстве "Минск-Сити" китайским государственным и частным компаниям. "Пускай Китай строит и финансирует, и продает потом эти площади", - отметил президент в интервью китайским СМИ. Правда, 22 февраля в Мингорисполкоме "Интерфаксу"заявили, что потенциальный новый инвестор на примете уже есть, но он не из Китая.

Сразу после заявления о намерении расторгнуть контракт пресс-секретарь "Итера Груп" Александр Горюнов заявил "Лента.ру-Недвижимость", что в настоящее время в компании не готовы давать комментарии и занимаются анализом ситуации. Однако, как выяснила газета "Коммерсантъ", совладелец компании Игорь Макаров еще за неделю до этого направил президенту Белоруссии письмо, в котором назвал проект многофункционального комплекса (МФК) убыточным и фактически согласился передать проект другому инвестору, если условия его реализации не будут пересмотрены.

Как отметил Макаров, первоначально в стройку планировалось вложить 5,1 миллиарда долларов, а от продажи готовой недвижимости выручить 6,8 миллиарда долларов. Таким образом, чистая прибыль застройщика составила бы 1,7 миллиарда долларов. Однако кризис значительно изменил ситуацию на белорусском рынке - спрос, а вместе с ним и цены, пошли вниз. Согласно подсчетам "Итеры", сейчас проект требует в два раза меньше инвестиций (2,5 миллиарда долларов), но и выручка от продажи объектов оценивается всего в 2,2 миллиарда. Терять на строительстве делового центра 300 миллионов долларов застройщик, естественно, не готов.

Почему так значительно снизился объем инвестиций в проект, не очень понятно, ведь в последнее время параметры застройки существенно не менялись. Впрочем, объем инвестиций сократился и по данным белорусских властей, которые в январе сообщали о примерно 3 миллиардах долларов вложений. В "Итере" же, оценив состояние рынка недвижимости, сделали упор на выручку, которая не покроет даже сократившихся затрат.

В письме Макаров попросил Лукашенко скорректировать сроки строительства, чтобы после восстановления рынка увеличить выручку от продажи недвижимости. Когда рынок начнет расти, пока не могут ответить даже опрошенные "Коммерсантом" белорусские риелторы - по их прогнозам, в текущем году цены как на жилье, так и коммерческие объекты продолжат снижаться. По оценкам "Итеры", в ближайшие два-три года от продажи недвижимости в "Минск-Сити" удастся выручить около 40 миллионов долларов, в то время как только перебазирование авиаремонтного завода (необходимость пересмотра сроков его переноса также отмечена в письме) обойдется в 200 миллионов долларов.

Макаров не обошел стороной и заявления белорусских властей о создании комфортных условий работы. Так, по его словам, никакими грандиозными преференциями "Итера" не пользуется, за исключением предоставленной ей льготы на ввоз импортных стройматериалов. Кроме того, он утверждает, что финансированием и строительством инженерных коммуникаций также занимается российская компания, а не Мингорисполком. В мэрии Минска, в свою очередь, заявляют, что "Итера" увеличила расходы на проект, решив перебазировать авиаремонтный завод. "Стоимость этого переноса им была прекрасно известна, так что в Мингорисполкоме не видят оснований для жалоб о том, что этот финансово затратный момент мог помешать реализации проекта в целом", - подчеркнул представитель горадминистрации.

Стоит отметить, что "Минск-Сити" для "Итеры" является важным проектом - на него приходится больше половины девелоперского портфеля компании. Застройщик регулярно информировал СМИ о ходе реализации проекта и строил планы на будущее. Так, в декабре прошлого года сообщалось, что проект находится в активной стадии строительства и первые четыре жилых дома на 615 квартир в одном из кварталов уже готовы к сдаче госкомиссии. К середине 2012 года планировалось ввести в эксплуатацию офисный комплекс класса В и еще четыре жилых здания. К 2015 году предполагалось полностью освоить территорию этого квартала (14 жилых домов, торговый центр, многоуровневые парковки, детские сады и другие объекты социальной инфраструктуры). Нанятая "Итерой" консалтинговая компания начала работу по сдаче в аренду и продаже площадей в офисном комплексе.

"Минск-Сити" - крупнейший девелоперский проект в Белоруссии. О конкретных планах по застройке участка площадью 318 гектаров недалеко от проспекта Независимости стало известно в 2007 году. Тогда сообщалось, что в состав многофункционального комплекса войдут 3,5 миллиона квадратных метров жилья, 800 тысяч "квадратов" офисной недвижимости и 200 тысяч квадратных метров торговых и гостиничных площадей. Вскоре, однако, суммарная площадь МФК была уменьшена до 3,5 миллиона "квадратов", при этом срок завершения стройки остался неизменным - 2020 год.

"Итере" принадлежит 85 процентов управляющей компании "Минск-Сити" (остальное - у мэрии белорусской столицы). В 2008 году желание принять участие в проекте в качестве организатора тендера на концепцию МФК, а также генподрядчика и соинвестора его жилой части, выразила группа компаний "СУ-155". В проект хотели войти еще несколько крупных российских компаний (ВЭБ, ВТБ, ОАО "Аэропорт Внуково"). Однако, как отметил в своем письме Макаров, все они, увидев нерентабельность стройки, отказались участвовать в проекте, а "Итера" взяла все строительные работы на себя.

Чем закончится история с российским участием в проекте "Минск-Сити" - все же окончательно не ясно. Не исключено, что белорусские власти пошли на громкие заявления о разрыве контракта с "Итерой" с целью подтолкнуть застройщика к более активным действиям в рамках проекта. Можно предположить, что новых инвесторов, готовых вложиться в столь крупный проект, у Минска пока нет. А даже если они и есть, то им предстоит весьма непростая работа, так как, по данным экспертов, у проекта много обременений, в частности, по выводу с территории различных предприятий и сносу зданий.